„Pocket Neighborhood“ soll 241 Häuser in der Nähe von Brazos Park East schaffen

Aug 16, 2023

Die Waco Plan Commission genehmigte am Dienstag einen speziellen Bebauungsplan für ein geplantes „Taschenviertel“ mit 241 Wohneinheiten, eingebettet in 40,5 Hektar am Martin Luther King Jr. Boulevard und an der Herring Avenue.

Die Waco-Plankommission wird am Dienstag einen speziellen Bebauungsplan für ein geplantes „Taschenviertel“ mit 241 Wohneinheiten prüfen, eingebettet in 40,5 Hektar am Martin Luther King Jr. Boulevard und der Herring Avenue.

Das Projekt am 2001 N. MLK Jr. Blvd., gegenüber von Brazos Park East und etwa 3,2 km von der Innenstadt von Waco entfernt, würde eine Mischung verschiedener Wohntypen bieten und wäre East Wacos größte neue Wohnsiedlung seit Jahrzehnten.

Die Kommission wird die Umwidmung des Standorts als geplante Einheitsentwicklung empfehlen, eine maßgeschneiderte Bebauungskategorie, die mehr Flexibilität als die herkömmliche Bebauung bietet. Die Kommission trifft sich um 19 Uhr im Bosque Theater des Waco Convention Center.

Der Entwickler Northpaw Partners LLC hat einen Vertrag über den Kauf des Grundstücks vom Eigentümer Pacific Operating Company, sagte Taylor Allen von Rydell Real Estate, dem Waco-Unternehmen, das Northpaw vertritt.

Allen sagte, das Projekt werde in lokaler Eigentümerschaft abgeschlossen. Er beschrieb Northpaw Partners als eine Zweckgesellschaft, die von Investoren finanziell unterstützt wird, die im letzten Jahrzehnt bei zahlreichen Projekten mit Rydell Real Estate zusammengearbeitet haben.

Ein 40,5 Hektar großes Grundstück an der Herring Avenue und dem MLK Jr. Boulevard steht vor einer Änderung der Zoneneinteilung.

Die Gemeinde würde einen zentralen Park, einen Gemeinschaftspool und viele offene Grünflächen umfassen, mit Wanderwegen rund um den Rand der Unterteilung, die an das Flusswegesystem anschließen, das zum nahegelegenen Cameron Park und Brazos Park East führt.

Die Pläne für die Bebauung sehen Grünflächen vor, die auf dicht gedrängte Grundstücke entlang breiter, von Bäumen gesäumter Straßen verteilt sind. Der Garagenzugang würde in den Gassen hinter den Häusern versteckt sein.

„Für mich persönlich ist es von unschätzbarem Wert, als jemand, der nur ein paar Blocks von diesem Ort entfernt wohnt, den Cameron Park zu Fuß erreichen zu können, um Freizeitaktivitäten genießen zu können … nur wenige Gehminuten von Ihrem Haus entfernt“, sagte Allen. „Es ist wirklich eine unglaubliche Funktion.“

Clint Peters, Planungsdirektor von Waco, sagte, dass sowohl die Straßen als auch die Gassen nach der Fertigstellung von der Stadt instand gehalten würden. Für die privaten Annehmlichkeiten ist jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.

Peters sagte, die Stadtverwaltung empfehle, die Wanderwege entlang der Herring Avenue und der Dallas Street am Rande des Wohngebiets für die öffentliche Nutzung offen zu lassen und von der HOA instandzuhalten.

Eine Karte zeigt den Grundriss des geplanten Kleinstadtviertels und die umliegenden Wanderwege.

Zentrale Einrichtungen würden wahrscheinlich nur den Bewohnern der Unterbezirke vorbehalten sein, sagte Allen.

Der Entwicklungsplan wurde von McCann Adams erstellt, dem Stadtplanungsbüro aus Austin, das auch an der Sanierung des Mueller-Flughafens in Austin und der Sanierung von Floyd Casey in Waco beteiligt war.

Das neue kleine Viertel bietet eine Mischung aus Wohntypen und -größen, darunter 86 Stadthäuser.

Der Plan sieht 129 „nach hinten ausgerichtete“ Häuser vor, die keine Einfahrten von vorne haben, sowie 26 „nach vorne ausgerichtete“ Häuser mit Zugang von vorne.

Die Größe der Häuser würde zwischen 1.500 Quadratfuß und etwa 5.000 Quadratfuß variieren. Die vorgeschlagene Vereinbarung sieht vor, größere Grundstücke entlang des östlichen Randes der Siedlung zu platzieren, die mit dem angrenzenden Hollywood-Viertel harmonieren, und Stadthäusern mit höherer Dichte am westlichen Rand in der Nähe des MLK Jr. Boulevard Vorrang einzuräumen.

Allen sagte, der Plan bestehe darin, die Wohndichte im Einklang mit dem Plan der Stadt für die Innenstadtentwicklung und den Empfehlungen der von M&L Associates im Jahr 2022 durchgeführten Wohnungsstudie der Stadt Waco zu erhöhen. Die zunehmende Dichte trage auch dazu bei, den Bedarf an Autos in der Nachbarschaft zu verringern Die Ausrichtung jedes Hauses zur Straße hin mit einer Veranda oder Veranda fördert die Nähe zur Gemeinschaft.

Obwohl die Preisdetails für die einzelnen Wohnungstypen noch ausgearbeitet werden, sagte er, dass die Absicht darin bestehe, eine Wohngegend des mittleren Marktsegments zu schaffen.

„Wir bauen keine Villen und wir bauen keine extrem kleinen, billigen Wohnungen“, sagte Allen. „Wir hoffen, dass es in Waco Häuser für Menschen mit einem durchschnittlichen Durchschnittseinkommen gibt, in denen sie dort leben können.“

Peters sagte, der Wohnungsbauplan von Waco habe Engpässe bei allen Arten von Wohnraum festgestellt, daher sei es eine gute Sache, ein Projekt zu haben, das mehrere verschiedene Optionen an einem Ort bieten könnte. Darüber hinaus biete die Stadt die Genehmigungsbedingung an, dass 10 % der Häuser, etwa 24 Wohneinheiten, bezahlbar sein müssten.

Mit unterschiedlichen Wohnstilen, unterschiedlichen Preisen, der Schaffung nutzbarer Grünflächen und einem Fokus auf die Gemeinschaft, sagte Peters, dass die Entwicklung viele Kriterien für ein ideales Waco-Viertel erfüllt.

Häuser innerhalb der Unterteilung hätten Designstandards für potenzielle Bauherren, aber das Ziel bestehe darin, die Vielfalt zwischen den Häusern zu fördern, sagte Allen. Er sagte, dass die Platzierung von Garagen hinter den Häusern nicht nur die Dichte erhöht, sondern auch architektonische Unterschiede zwischen den Fassaden ermöglicht.

„Im Moment hoffen wir, dass diese Designstandards Veranden, eine schönere Fassade sowie Fenster und Fensterdekorationen umfassen“, sagte er. „Außerdem möchten wir, dass das Haus einen 18-Zoll-Anstieg von der Straße hat, was die Attraktivität eines Viertels deutlich steigern kann.“

Peters sagte, es gebe einige Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen der neuen Entwicklung auf nahegelegene Stadtteile, wie die Carver Neighborhood Association und die Hollywood-Unterteilung, die im Osten an das Grundstück grenzt. Die Stadt werde vom Bauträger die Vorlage einer Verkehrsstudie verlangen, in der die möglichen Auswirkungen der fünf Zufahrten des Viertels entlang des MLK Jr. Boulevard, der Dallas Street und der Herring Avenue gemessen werden, sagte Peters.

Allen sagte, Northpaw habe gute Gespräche mit der Führung des Nachbarschaftsverbandes geführt und an Treffen teilgenommen und versucht, ihre Bedenken anzuhören und sicherzustellen, dass die Entwicklung keine übermäßige Belastung für die dort lebenden Menschen darstellt. Er sagte, beide Seiten hätten produktiv darüber gesprochen, das Erbe des Hollywood-Viertels zu bewahren, und der Entwickler freue sich, mit den Bewohnern zusammenzuarbeiten, um etwas Gutes für Waco zu schaffen.

„Wir sind begeistert von der Gelegenheit hier“, sagte er. „Unser Ziel ist wirklich, einen Gewinn für die Stadt Waco zu schaffen und qualitativ hochwertigen Wohnraum für die Menschen bereitzustellen, die derzeit in Waco leben und in der Nähe aller Dinge sein möchten, die in unserer Stadt passieren ... die dies nutzen möchten wunderbare Annehmlichkeit, die Cameron Park ist.“

Die erste Phase des Projekts, die noch von der Kommission und dem Stadtrat von Waco genehmigt werden muss, wird voraussichtlich Ende dieses Jahres beginnen und 133 von 241 Wohngrundstücken schaffen, die bis Mitte 2024 an Bauträger verkauft werden sollen. Allen sagte, es könne 18 bis 24 Monate dauern, bis die Infrastruktur der Unterabteilung aufgebaut sei.

Die Anlage mit 241 Wohneinheiten würde 86 Stadthäuser, 129 Häuser ohne vordere Einfahrt und 26 mit vorderer Einfahrt umfassen.

Im Einklang mit der städtischen Wohnungsbaustudie 2022 sind die Grundstücksgrundrisse so gestaltet, dass jedes Haus mit einer Veranda oder Veranda zur Straße hin ausgerichtet ist, was zur Förderung der Gemeinschaftsnähe beiträgt, so ein Vertreter eines örtlichen Immobilienentwicklungsunternehmens, das das Projekt unterstützt.

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Kourtney David ist Absolventin der Baylor University aus Springfield, Missouri. Im Juli 2022 trat sie dem Team von Tribune-Herald bei.

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